Auslese 4/2011
Gewährleistung im Mietrecht - Mietzinsminderung
Mietverträge unterliegen, ebenso wie alle anderen Vertragsverhältnisse, dem Gewährleistungsrecht.
Der Mieter ist daher berechtigt, für den Fall, dass der Mietgegenstand einen Mangel aufweist und nicht mehr das hält, was im Vertrag versprochen wurde, gegenüber dem Vermieter Gewährleistungsansprüche geltend zu machen.
Geltend gemacht wird das Gewährleistungsrecht ihm Mietverhältnis durch die Reduktion des Mietzinses.
Unter Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes ist auch zu verstehen, wenn mitvermietete Anlagen nicht genutzt werden können. Wurde etwa die Mitbenutzung einer Waschküche oder eines Fahrradabstellraums vereinbart, und werden diese Räume im Laufe des Mietverhältnisses unbrauchbar, steht auch hierfür eine Mietzinsminderung zu.
Das Recht des Mieters, Mängel des Mietgegenstandes im Wege der Mietzinsminderung geltend zu machen, ist gesetzlich geregelt und kann vertraglich nicht beschränkt werden. Vertragsklauseln, in denen der Mieter bei Unterfertigung des Mietverhältnisses bereits auf sein Recht auf Mietzinsminderung verzichtet, sind somit aus Sicht des Vermieters nicht durchsetzbar.
Was kann gemindert werden?
Der Mieter hat die Wahl, entweder nur den Hauptmietzins, somit das reine Entgelt für die Nutzung des Mietgegenstandes, zu mindern, oder aber die gesamte Vorschreibung, somit auch die anteilig, gemeinsam mit dem Hauptmietzins monatlich zur Verrechnung gelangenden Betriebskosten.
Eine Reduktion auch des monatlichen Betriebskostenakontos stellt ein zusätzliches Druckmittel des Mieters dar, da Betriebskosten tatsächliche Auslagen des Vermieters darstellen und er eine Minderzahlung daher besonders hart spürt.
Wie muss die Mietzinsminderung geltend gemacht werden?
Zunächst ist der Vermieter schriftlich darüber in Kenntnis zu setzen, dass der Mietgegenstand nicht mehr den vertraglichen Vereinbarungen entspricht und einen Mangel aufweist, der die Nutzung des Mietgegenstandes beeinträchtigt. Dem Vermieter ist im Rahmen dieser schriftlichen Bekanntgabe eine Frist zu setzen, innerhalb derer er den Mangel zu beheben hat. Bei der Fristsetzung ist darauf zu achten, dass diese im Hinblick auf den konkreten Mangel, dem Vermieter auch realistisch die Chance gibt, innerhalb dieser Frist den Mangel auch tatsächlich zu beheben.
Verweigert der Vermieter die Mängelbehebung oder reagiert dieser gar nicht, ist in weiterer Folge dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, dass bis zur ordnungsgemäßen Mängelbehebung der Mietzins (nach Wahl des Mieters lediglich der Hauptmietzins oder aber die gesamte Vorschreibung) um einen gewissen Prozentsatz gemindert wird.
Eine Verringerung der Miete, ohne den Vermieter hierüber vorab zu informieren empfiehlt sich nicht.
Eine nachträgliche Geltendmachung von Mietzinsminderungsansprüche ist grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter kann nachweisen, dass die bislang unwidersprochen in voller Höhe zur Einzahlung gelangten Mietzinsvorschreibungen irrtümlich, nämlich in Unkenntnis der Möglichkeit einer Mietzinsminderung, geleistet wurden.
Ein solcher Irrtum kann insbesondere dann argumentiert werden, wenn im Mietvertrag das Mietzinsminderungsrecht des Mieters ausgeschlossen wurde.
Wie lange kann gemindert werden?
Nachdem es sich beim Mietzinsminderungsrecht um einen Gewährleistungsanspruch handelt, steht eine Reduktion des Mietzinses nur solange zu, solange der fragliche Mangel und die damit einhergehende Nutzungsbeeinträchtigung auch tatsächlich besteht.
Dies kann auch dazu führen, dass lediglich ein aliquoter Mietzinsminderungsanspruch im laufenden Monat zusteht.
Fällt etwa bei einer zentralen Heizungsanlage immer wieder für einige Stunden oder Tage die Heizung des Mietgegenstandes aus, steht der Mietzinsminderungsanspruch nur für jene Zeit zu, in der der Mietgegenstand tatsächlich nicht ordnungsgemäß beheizt werden konnte.
Wird der Mangel durch den Mieter selbst behoben, entfällt ebenfalls der Anspruch auf Mietzinsminderung, da eine eingeschränkte Brauchbarkeit sodann nicht mehr gegeben ist. Der Mieter hat in diesem Fall nur die Möglichkeit, die getätigte Investitionen vom Vermieter einzufordern, da der Mieter hier in Vertretung des Vermieters den Mangel behoben hat.
Mietzinsminderung ohne Verschulden des Vermieters?
Der Vermieter hat für jeden Mangel des Mietgegenstandes, der die ordnungsgemäße Nutzung des Mietgegenstandes verhindert, einzustehen. Hierbei ist es ohne Belang, ob der Vermieter am Auftreten des Mangels ein Verschulden trifft oder nicht.
So hat der Vermieter etwa auch für eine Nutzungsbeeinträchtigung einzustehen, die sich etwa durch Arbeiten an den öffentlichen Versorgungsleitungen ergeben. Ist daher der Mietgegenstand einige Tage ohne ausreichende Wasserversorgung, steht dem Mieter das Recht zu, innerhalb dieser Zeit verringerte Miete zu bezahlen, selbst wenn der Vermieter diese Arbeiten nicht beeinflussen konnte; selbst wenn diese Arbeiten dringend erforderlich sind, steht dem Mieter für diese Zeit, in der er den Mietgegenstand nicht ordnungsgemäß nutzen kann, ein Recht auf Reduktion der Miete zu.
Der Vermieter hat in einem solchen Fall nur die Möglichkeit, sich am Verursacher des Mangels im Wege des Schadenersatzes schad- und klaglos zu halten, wenn den unmittelbaren Verursacher ein Verschulden trifft. Andernfalls bleibt der Vermieter auf den verringerten Mieteinnahmen "sitzen".
Mietzinsminderungsansprüche des Mieters sind nur dann ausgeschlossen, wenn er die Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes selbst herbeigeführt hat, sei es auch nur durch Vernachlässigung seiner Wartungsverpflichtung.
Mietzinsminderung trotz Kenntnis des Mangels?
War die Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes oder eine Nutzungsbeeinträchtigung bereits bei Vertragsabschluss dem Mieter bekannt, hat er sein Recht auf Mietzinsminderung verwirkt.
So kann der Vermieter bei Vertragsabschluss etwa gewisse Beeinträchtigungen, die in regelmäßigen Abständen auftreten (Märkte, Straßenfeste, Lärmbeeinträchtigungen durch nahegelegene Sportanlagen etc.) dem Mieter vertraglich zur Kenntnis bringen und so künftigen, hierauf gestützten Mietzinsminderungen vorbeugen.
Wird etwa im Mietvertrag ein gewisses Ausstattungsmanko des Mietgegenstandes ausdrücklich festgehalten und dieser Umstand sogar als wesentlich für die Mietzinsbildung dargestellt, hat der Mieter im laufenden Mietverhältnis keine Möglichkeit, aus diesem Ausstattungsmangel einen Mietzinsminderungsanspruch abzuleiten, es sei denn, dass dieser Mangel sich im Laufe des Mietverhältnis wesentlich verschlechtert.
Wie hoch ist die Mietzinsminderung?
Die Höhe des Prozentsatzes, um den die Miete gemindert werden kann, hängt von der Intensität des Mangels und der damit einhergehenden Nutzungsberechtigung ab. Es gibt leider keine Tabellen, in denen die Höhe der Mietzinsminderung, je nachdem, welcher Mangel vorliegt, abgelesen werden kann.
Der Mieter hat bei der Höhe der Mietzinsminderung jedoch darauf zu achten, dass diese im Verhältnis zur Nutzungsbeeinträchtigung realistisch gewählt wird. Betrifft die Nutzungsbeeinträchtigung etwa nur einen Teil der gemieteten Wohnung (etwa einen Raum), wäre für die Ermittlung der Mietzinsminderung denkbar, fiktiv die Miete auf die einzelnen Räume aufzuteilen und je nach Umfang der Beeinträchtigung die auf den einen Raum entfallende Miete entsprechend zu reduzieren.
Letztlich entscheidet diese Frage, sofern sich die Vertragspartner im Vorfeld nicht einigen können, das zuständige Bezirksgericht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
In der Regel liegen Mietzinsminderungen zwischen 5-50 %. Nur in jenen Fällen, in denen die Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes zu einer Gesundheitsgefährdung der Mieter führt, kann der Mietzinsminderungsanspruch auch höher angesetzt werden, in besonders krassen Fällen ist der Mieter sogar berechtigt, den Mietzinszahlungen gänzlich einzustellen.
Bevor man eine Mietzinsminderung in Aussicht nimmt, sollte man sich daher anwaltlich oder bei den diversen Mieterschutzverbänden beraten lassen.
Welche Mängel berechtigen mich jedenfalls zu einem Abzug?
Tritt im Mietgegenstand Feuchtigkeit oder Schimmel auf und ist dies nicht auf ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen, ist eine Mietzinsminderung jedenfalls, insbesondere aus gesundheitlichen Gründen, gerechtfertigt.
Sind die elektrischen Leitungen im Mietgegenstand derart veraltet, dass es regelmäßig zu Kurzschlüssen kommt und wurde der Mieter hierüber bei Abschluss des Mietverhältnisses nicht aufgeklärt, besteht ebenfalls ein Anspruch auf Mietzinsminderung, insbesondere dann, wenn der Mietgegenstand (auch) als Büro genutzt wird und durch die mangelhafte Stromversorgung immer wieder Daten verloren gehen bzw. erhebliche Backup-Lösungen zur Datensicherung erforderlich werden.
Undichte Fenster und Türen, Eintritt von Regenwasser etc. berechtigen ebenfalls zu Mietzinsminderung.
Der Ausfall einer Gaskombitherme, mit der sowohl Warmwasser erzeugt, als auch die Wohnung beheizt wird, rechtfertigt unter Umständen ebenfalls Mietzinsminderungsansprüche, sofern der Ausfall nicht aufgrund von Wartungsrückständen des Mieters auftritt. Wird eine solche Gaskombitherme irreparabel defekt, hat der Mieter das Wahlrecht, entweder im Wege der Mietzinsminderung die Erneuerung durch den Vermieter zu erwirken, oder aber, wenn sich dieser uneinsichtig zeigt und auf die bisher unklare Rechtslage verweist, stattdessen den Mangel durch eigene Investition in eine neue Gaskombitherme zu beheben und am Ende des Mietverhältnisses hiefür Ersatz zu begehren.
Quietschende Türen, schwergängige Fenster, ausgeleierte Scharniere von Kästen oder Küchenmöbeln etc. rechtfertigen eine Mietzinsminderung nicht.
Welche Folgen ergeben sich bei einer Mietzinsminderung?
Objektiv stellt eine Mietzinsminderung, selbst wenn diese schriftlich dem Vermieter bekannt gegeben wurde, einen teilweisen Mietzinsrückstand dar.
Der Vermieter kann darauf hin entweder nur die offenen Mietzins-Anteile einklagen, oder aber das Mietverhältnis wegen qualifiziertem Mietzinsrückstands (ein solcher liegt vor, wenn über den nächsten Monatsersten hinaus, Mieten des Vormonats nicht bezahlt sind) auflösen und bei Gericht eine Mietzins- und Räumungsklage überreichen.
Der klagsweisen Geltendmachung der Rückstände durch den Vermieter ist im Verfahren entgegenzuhalten, dass die Minderzahlung der Miete aufgrund der Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes erfolgt ist und somit dem Mieter am Mietzinsrückstand kein Verschulden trifft.
In einem solchen Verfahren wird in weiterer Folge das Gericht ermitteln,
- ob tatsächlich eine Mangelhaftigkeit des Mietgegenstandes gegeben ist,
- ob dieser nicht vom Mieter verursacht wurde,
- in welcher Höhe die Mietzinsminderung und
- für welche Dauer diese gerechtfertigt ist.
Hat der Mieter mehr Miete zurückbehalten, als das Gericht letztlich feststellt, kann der Mieter durch Nachzahlung des Differenzbetrages bis zum Ende des Gerichtsverfahrens, die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses bewirken. Dieses Privileg genießen sämtliche Mieter, die in einer Wohnung oder einem Geschäftslokal eingemietet sind, das den Bestimmungen des MRG unterliegt.
ACHTUNG:
Mieter von Ein- oder Zweifamilienhäusern genießen dieses Privileg nicht. Treten daher im Einfamilienhaus Mängel auf und wird mehr Miete im Wege der Mietzinsminderung einbehalten, es letztlich gerichtlich als berechtigt festgestellt wird, gilt das Mietverhältnis im Falle einer Mietzins- und Räumungsklage auch dann als beendet, wenn der Mieter den Differenzbetrag an ungerechtfertigtem Mietzinsrückstand nachzahlt.
Treten daher bei Mietverhältnissen in Ein- oder Zweifamilienhäusern Mängel auf, die die Nutzung beeinträchtigen, ist der Vermieter ebenfalls über diesen Umstand in Kenntnis zu setzen und ist ihm mitzuteilen, dass die Miete bis zur Behebung des Mangels "unter Vorbehalt" bezahlt wird. Erfolgt die Behebung des Mangels kann für die Zeit der Mangelhaftigkeit im Nachhinein vom Vermieter der angenommene Mietzinsminderungsanspruch aktiv gerichtlich eingeklagt werden. Gesetzt dem Fall, dass der Mieter in einem solchen Fall zu viel Mietzinsminderung geltend gemacht hat, bleibt das Mietverhältnis, da es nie zu Mietzinsrückständen gekommen ist, unangetastet.