Auslese 5/2012

"Notgroschen" für den Vermieter - Mietkaution

Bei Abschluss eines Mietverhältnisses hat der Vermieter die Möglichkeit, auf die Übergabe einer Kaution zu bestehen. Hiemit schafft sich der Vermieter einen finanziellen Polster für allfällige Ansprüche gegen den Mieter im laufenden Mietverhältnis bzw. nach Beendigung und Rückstellung des Mietgegenstandes.

Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, wie hoch die vom Vermieter geforderte Kaution sein darf.

Aus der Rechtsprechung sowie der Praxis hat sich jedoch als Richtwert 3 Brttomonatsmieten, nämlich Hauptmietzinse, Betriebskosten und Umsatzsteuer, ergeben.

Möglich ist eine Kaution im Ausmaß von 6 Bruttomonatsmieten insbesondere dann, wenn neben den bloßen Wohnräumen auch Gegenstände mitvermietet werden bzw. die Qualität des Mietgegenstandes derart hoch ist, dass im Falle von Schäden oder Sanierungsmaßnahmen ein entsprechend höherer Geldbetrag erforderlich ist. Die Sanierung eines Laminatbodens ist mit einem aus Marmor eben nicht vergleichbar.

Auch die Größe des Mietgegenstandes kann bei der Höhe der Kaution ausschlaggebend sein. Wurde die Wohnung vor der Anmietung generalsaniert und stellt die Vermietung somit einen neuerlichen Erstbezug dar, ist eine höhere Kaution als 3 Bruttomonatsmieten gerechtfertigt.

Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass die erlegte Kaution im laufenden Mietverhältnis wertgesichert erhalten wird bzw. im Falle der Erhöhung des Mietzinses auch die Kaution entsprechend nachgebessert werden muss.

Warum überhaupt eine Kaution?

Mit der Kaution schafft sich der Vermieter einen finanziellen Sicherheitspolster. Mit der Kaution werden nicht nur offene Mieten abgedeckt, bei Beendigung des Mietverhältnisses werden allfällige, im Mietgegenstand bestehende Schäden mit der Kaution saniert.

Der Vermieter kann, muss aber die übergebene Kaution nicht in Anspruch nehmen, sondern kann im laufenden Mietverhältnis den Mieter hinsichtlich allfälliger fehlender Mieten oder bereits bekannten Schäden im Mietgegenstand auch direkt in Anspruch nehmen.

Wird die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter zu den oben genannten Zwecken verwendet, ist der Mieter bei erster Aufforderung verpflichtet, die ursprünglich vereinbarte Kaution wieder aufzufüllen.

Es empfiehlt sich, im Mietvertrag einem Passus aufzunehmen, das die Nichtauffüllung der Kaution nach Inanspruchnahme durch den Vermieter einen wichtigen und wesentlichen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellt. Damit hält sich der Vermieter die Möglichkeit offen, das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter trotz entsprechender Aufforderung eine zur Abdeckung von Schäden verwendete Kaution nicht ersetzt.

In welcher Form kann die Kaution übergeben werden?

Wird die Kaution in bar übergeben, hat sie der Vermieter zu veranlagen und die hieraus entstehenden Zinsen am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter, gemeinsam mit der Kaution, sofern diese nicht für andere Zwecke verwendet wird, zurückzuzahlen.

Wird die Kaution bereits in Form eines Sparbuchs übergeben, muss dem Vermieter die volle Verfügungsmöglichkeit über das Sparbuch eingeräumt werden, im Fall eines Überbringersparbuchs somit mit Übergabe der Sparbuchs und Bekanntgabe des Losungswortes.

Bei Geschäftsräumlichkeiten, aber auch mittlerweile im Privatbereich immer beliebter ist die Möglichkeit, die Kaution in Form einer abstrakten Bankgarantie zur Verfügung zu stellen. In diesem Fall garantiert die Bank des Mieters, über erste Aufforderung des Vermieters hin, Teilbeträge oder aber auch den gesamten Kautionsbetrag sofort zu Verfügung zu stellen, dies ohne nähere Prüfung, warum der Vermieter die Auszahlung der Kaution begehrt.

Nachdem mit einer Bankgarantie jedoch jährliche Bankspesen verbunden sind, wird dieser Weg noch eher selten gewählt. Wesentlich ist hier, dass während des gesamten Mietverhältnisses durchgehend eine Bankgarantie in Höhe der vereinbarten Kaution besteht.

In welchen Fällen darf der Vermieter die Kaution oder Teile davon einbehalten?

Der Hauptanwendungsfall, in dem der Vermieter die Kaution in Anspruch nimmt, ist, wenn der Mieter seine laufenden Mietzinszahlungen nicht erfüllt.

Zahlt der Mieter etwa die aus der Betriebskostenabrechnung entfallene Nachzahlung nicht, ist der Vermieter berechtigt, diesen Betrag aus der Kaution zu tilgen.

Weist der Mietgegenstand nach Beendigung des Mietverhältnisses Schäden auf, können die Kosten der Sanierung je nach Höhe der vorhandenen Kaution ganz oder teilweise hieraus abgedeckt werden.

Finden sich im Mietgegenstand

  • zahlreiche faustgroße Löcher in der Wand,

  • sind Badezimmerfliesen gesprungen,

  • wurde der Parkettboden irreparabel durch zu feuchtes Aufwaschen oder Übergießen der Blumentöpfe zerstört,

  • wurden einige Räume schwarz ausgemalt oder

  • hat der Mieter Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen,

ist der Vermieter berechtigt, die Schäden aus der Kaution zu beheben bzw. die Räumung des Mietgegenstandes unter Heranziehung der Kaution vorzunehmen.

Weist den Mietgegenstand lediglich übliche Gebrauchsschäden auf, die im Zuge einer Nutzung einer Wohnung üblicherweise entstehen, ist der Vermieter nicht berechtigt, diese auf Kosten des Mieters aus der Kaution zu ersetzen. Solche Schäden gelten als durch die laufenden Mieteinnahmen abgedeckt.

Oft kommt es vor, dass der Mieter innerhalb der Kündigungsfrist die Mietzahlungen eingestellt und die Kaution quasi "abwohnt". Diese Vorgangsweise birgt für den Vermieter den Nachteil, dass, sollten sich dann im Mietgegenstand Schäden finden, keine Kaution zur Abdeckung diese Schäden mehr vorhanden ist.

Die Kaution "abzuwohnen", ist jedoch unzulässig.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution, oder Teile davon einbehält?

Wird am Ende des Mietverhältnisses die Kaution nicht in dem, vom Mieter gewünschten Umfang retourniert, hat dieser nach schriftlicher Aufforderung des Vermieters, die Kaution zurück zu bezahlen, die Möglichkeit, bei Gericht eine Mahnklage einzubringen und den fehlenden Geldbetrag heraus zu klagen.

Alternativ dazu besteht auch die Möglichkeit, durch einen Antrag bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht in Außerstreitsachen die Höhe der rückforderbaren Kaution ermitteln zu lassen, wenn diese in bar hinterlegt wurde.

Es wird letztlich in beiden Verfahren geprüft, ob der Vermieter gerechtfertigterweise einen Teil oder die gesamte Kaution, einbehalten hat.