Auslese 11/2010
Wie werde ich meinen Mieter los?
Im Anwendungsbereich des MRG (Wohnungen in Mehrparteienhäusern) kann ein Mietverhältnis vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn der Mieter einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe (§30 MRG) gesetzt hat.
Diese Kündigungsgründe sind:
- Nichtzahlung des Mietzinses, dies trotz erfolgter Mahnung
- Nichterbringung der vereinbarten Dienstleistung, sofern der vereinbarte Mietzins ganz oder teilweise durch eigene Dienstleistungen (Hausbesorgertätigkeiten, Gartenpflege etc.) geleistet wird
- erheblich nachteiliger (Substanz betreffender) Gebrauch vom Mietgegenstand bzw. arge Vernachlässigung
- rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern oder dem Vermieter gegenüber, insbesondere eine mit Strafe bedrohte Handlung gegen Eigentum, Sittlichkeit, körperliche Sicherheit
- der Mieter hat den Mietgegenstand ganz oder teilweise an Dritte weitergegeben und nutzt ihn in naher Zeit offensichtlich nicht zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedürfnisses
- teilweise Überlassung des Mietgegenstandes gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung im Hinblick auf den zu zahlenden Mietzins
- nach dem Tod des bisherigen Mieters wird die Wohnung nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses eines eintrittsberechtigten Angehörigen gebraucht
- die vermietete Wohnung dient nicht zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters; Ausnahme: Abwesenheit aufgrund von Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen
- Eigenbedarf des Vermieters für sich oder seine Familie (ACHTUNG: dieser Kündigungsgrund ist in der Praxis nicht durchsetzbar!)
- die ordnungsgemäße Erhaltung des Mietgegenstandes kann weder derzeit noch auf Dauer sichergestellt werden oder es liegt eine baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses vor; ACHTUNG: in diesem Fall muss dem Mieter eine Ersatzwohnung beschafft bzw. angeboten werden
- der Mieter einer Wohnung mit der Ausstattungskategorie "D" verweigert wesentliche Standardverbesserungen des Vermieters und führt diese auch nicht selbst durch; ACHTUNG: in diesem Fall muss dem Mieter eine Ersatzwohnung beschafft bzw. angeboten werden
Ist das Verhalten des Mieters jedoch tadellos, kann das Mietverhältnis vor Ablauf einer Befristung bzw. bei unbefristeten Mietverträgen nicht gekündigt werden.
Bei Einfamilienhäusern bedarf es für die Kündigung des Mieters keines Kündigungsgrundes, der Mieter kann daher unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden. Hier empfiehlt sich daher für den Mieter ein Kündigungsverzicht des Vermieters.
Zahlt der Mieter seinen Mietzins nicht oder macht vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung, das heißt ohne Einhaltung von Fristen und Terminen, als aufgelöst erklären und den Mieter zur Räumung auffordern.